Baurecht und Architektenrecht

Rechtsanwältin Dr. Silke Ackermann ist Spezialistin für Bau- und Architektenrecht und hat in Landsberg und Umgebung schon zahlreiche baurechtliche Verfahren und Beratungsprojekte erfolgreich begleitet. Sie berät und vertritt Bauherren, Architekten und Bauunternehmer beim Kauf und Bau von Immobilien. Sowohl bei der Gestaltung und Prüfung von Bauträger-, Bau- oder Architektenverträgen als auch in Fragen des Architektenrechts und allen Angelegenheiten rund um das Thema Baumängel ist sie an Ihrer Seite. Mit Sachkenntnis und Erfahrung sorgt Dr. Ackermann für eine solide rechtliche Absicherung Ihres Bauprojekts.

1. Privates Baurecht

Während das öffentliche Baurecht sich mit dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht in Bezug auf Bauvorhaben befasst, geht es im privaten Baurecht um das Verhältnis von an Bauprojekten beteiligten Personen und Unternehmen.

Anders als für das öffentliche Baurecht gibt es für das private Baurecht keine Spezialgesetze. Anwendung finden aber insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch, das u.a. Vorschriften zum Bau-, Werk- und Kaufvertrag sowie zum Nachbarrecht enthält, die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer sowie die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

Wenn Sie als Bauherr ein Bauprojekt in Auftrag geben oder als Auftragnehmer (Bauunternehmer, Handwerker usw.) ein solches planen bzw. umsetzen, richten sich die rechtlichen Beziehungen in diesem Zusammenhang nach privatem Baurecht und den von Ihnen geschlossenen Verträgen. Sie haben dabei allerdings die Vorgaben des öffentlichen Baurechts (Baugenehmigungen usw.) zu beachten. Nachfolgend erfahren Sie mehr zu den wichtigsten Beratungsfeldern rund um das private Baurecht.

Immobilienkaufvertrag

Wer ein Bauprojekt plant, der muss im Vorfeld i.d.R. ein Grundstück erwerben. Für den Kauf und Eigentumserwerb von Immobilien gelten allerdings einige Besonderheiten:

• So sind der Kaufvertrag und die Einigung über den Eigentumsübergang zwingend notariell zu beurkunden, damit sie gültig sind.
• Erforderlich ist ferner die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Der Vertrag wird zwar mit der notariellen Beurkundung wirksam. Die tatsächliche Eigentumsübertragung erfolgt aber erst mit dem Grundbucheintrag.

In der Regel sind dabei sowohl der Notar als auch der Grundbucheintrag vom Käufer zu bezahlen. Der Immobilienkaufvertrag enthält u.a. Angaben zu:

• Käufer und Verkäufer,
• der veräußerten Immobilie,
• Höhe und Fälligkeit des vereinbarten Kaufpreises,
• Regelungen zum Eigentumsübergang
• sowie ggf. zur Löschung oder Übernahme von Grundpfandrechten.
• Finanziert der Käufer die Immobilie mit einem Darlehen, so kann er sie als Sicherheit für das Geldinstitut einsetzen. In diesem Fall gehört auch eine Finanzierungsvollmacht in den Kaufvertrag.

In Immobilienkaufverträgen ist der Ausschluss der Gewährleistung üblich („gekauft wie gesehen“). Der Verkäufer kann sich allerdings dann nicht darauf berufen,

• wenn er dem Käufer versteckte Mängel arglistig verschwiegen hat oder
• wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde
• Nicht wirksam ist in vorformulierten Kaufvertragsformularen auch ein Haftungsausschluss für die Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit sowie für grobes Verschulden.

Bauvertrag

Wurde zunächst nur ein Baugrundstück erworben, so wird als nächstes ein Bauvertrag zwischen Auftraggeber/Bauherrn und Auftragnehmer – oft einem Bauunternehmer – benötigt.

Der Vertrag muss die konkrete Bauleistung definieren. Formvorgaben bestehen nur beim so genannten Verbraucherbauvertrag, zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher; dieser bedarf der Textform. Eine notarielle Beurkundung ist bei Bauverträgen indes nur dann erforderlich, wenn sie mit dem Kauf eines Grundstücks einhergehen. Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf dagegen stets der Schriftform.

Welche Bauleistungen erbracht werden sollen, kann vertraglich relativ frei verhandelt werden. Es kann z.B. ein Neubau, ein Umbau oder nur eine bestimmte Bauleistung (z.B. Heizungseinbau) gewünscht sein. Einzelne Bauleistungen (Malerarbeiten, Elektroinstallation usw.) werden oft in Form von Werkverträgen mit spezialisierten Handwerksbetrieben vereinbart. Der Handwerker verpflichtet sich dann dazu, ein näher spezifiziertes Werk zu erstellen und der Besteller schuldet dafür die Zahlung der vereinbarten Vergütung, des so genannten Werklohns.

Im Bauvertrag kann der Bauherr entweder nur den Rohbau beauftragen oder auch weitere/alle Arbeiten bis hin zur Errichtung eines einzugsbereiten, schlüsselfertigen Hauses. Oft werden die VOB B und C als allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen mit in den Bauvertrag einbezogen. Im Bauvertrag sollte insbesondere folgendes genau festgelegt werden:

• die Vertragsparteien
• die genaue Bauleistung
• die Bauzeit
• Abnahme und Vergütung
• ggf. Abschlagszahlungen
• außerdem Regelungen zu Mängelansprüchen und Gewährleistung.

Bei Bauvertrag und Werkvertrag ist der Besteller zur Abnahme des vertragsgemäß erstellten Werks verpflichtet. Er darf die Abnahme nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigern.
Speziell beim Verbraucherbauvertrag (§ 650 i BGB) gelten einige Besonderheiten. So haben private Bauherren z.B.

• vor Vertragsschluss Anspruch auf eine aussagekräftige Baubeschreibung.
• Der Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. der Dauer der Bauausführung enthalten.
• Außerdem können Verbraucherbauverträge, die nicht notariell beurkundet wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.

Bauträgervertrag

Der so genannte Bauträgervertrag (§ 650 u BGB) verbindet Elemente des Kaufvertrags mit denen des Werkvertrags.

Ein Bauträgervertrag mit Grundstücksübertragung muss in seiner Gesamtheit immer notariell beurkundet werden. Dieses Erfordernis gilt auch für jede Vertragsänderung.

• Vorteile hat der Bauherr beim Bauträgervertrag z.B. dadurch, dass er sich bei Mängelrechten sowohl hinsichtlich des Kauf- als auch des Bauvertrags an ein und denselben Vertragspartner halten kann.
• Bauträgerverträge bergen aber auch Risiken bzw. Nachteile. Insbesondere wird der Erwerber erst relativ spät, d.h. nach Fertigstellung des Bauvorhabens, Eigentümer der Immobilie, hat aber nach der MaBV schon frühzeitig Zahlungen zu leisten. In vielen Bauträgerverträgen sind auch die Mängelrechte auf Nachbesserung/ Nacherfüllung beschränkt. Auftraggeber sollten daher darauf achten, dass auch Rechte auf Rücktritt, Minderung und Schadensersatz aufgenommen werden.

Baumängel

Ein häufiges Ärgernis für Bauherren sind Baumängel. Zu den am weitesten verbreiteten gehören Risse in Estrich, Mörtel oder Putz sowie Undichtigkeiten. Aber auch an Dach, Fenstern und Türen kommen Mängel besonders oft vor.

Die in viele Verträge einbezogene VOB/B stellen darüber hinaus klar, dass Bauleistungen auch den so genannten anerkannten Regeln der Technik entsprechen müssen.

Bei Mängeln hat der Auftraggeber unterschiedliche Ansprüche.

• Der Bauherr hat bei Mängeln zunächst ein Zurückbehaltungsrecht. Er muss also bis zur Beseitigung des Mangels keine weiteren Zahlungen an den Vertragspartner leisten.
• Er kann vom Unternehmer Mängelbeseitigung (Nacherfüllung) verlangen oder die Minderung der Vergütung fordern.
• In bestimmten Fällen darf der Bauherr den Mangel auf Kosten des Unternehmers selbst beseitigen (Selbstvornahme).
• Schadensersatz kann der Bauherr insbesondere dann verlangen, wenn der Unternehmer die Pflichtverletzung zu vertreten und er ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
• Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr ggf. auch ganz vom Vertrag zurücktreten.

Gerade bei schwerwiegenden Baumängeln sollte unbedingt ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt zurate gezogen werden. Ein Sachverständiger sollte die Mängel außerdem begutachten. Rechtsanwältin Ackermann kooperiert mit erfahrenen Bau-Sachverständigen. Als Mandant bekommen Sie bei ihr deshalb Rechtsrat und Sachverständigengutachten im Gesamtpaket.

2. Architektenrecht

Vor dem Beginn von Bauarbeiten wird i.d.R. zunächst ein Architektenvertrag benötigt. Das Architektenrecht ist ein eigenes Rechtsgebiet und regelt die Rechte und Pflichten der Architekten und Bauingenieure. Wie für das private Baurecht allgemein, gibt es auch für das Architektenrecht kein Spezialgesetz. Anwendung finden insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch und die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Daneben gibt es unterschiedliche Landesgesetze, die. u.a. Zulassungsregeln enthalten.

Zu den wichtigsten Beratungsfeldern gehören das Architektenvertragsrecht und Architektenhonorarrecht. Hinzu kommen noch das Architektenhaftpflichtrecht sowie berufsrechtliche Regelungen.

Architektenvertragsrecht

Im Architektenvertrag nach § 650 p BGB wird vereinbart, welche Leistungen der Architekt erbringt, welche Rechte und Pflichten die Vertragsparteien haben und welche Vergütung geschuldet ist. Der Vertragsinhalt kann vergleichsweise frei ausgehandelt werden, es sind dabei aber die Vorgaben der Honorarordnung für Architekten zu beachten.

Architektenhonorarrecht

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) schreibt Höchst- und Mindestsätze für Architekten-Leistungen vor. Stehen die vertraglichen Vereinbarungen zu diesen in Widerspruch, so ist die individuelle Honorarvereinbarung unwirksam. Stattdessen greifen dann die Honorarregelungen der HOAI.

Fehler und Haftung von Architekten

Architekten und Bauingenieure können sowohl bei der Planung als auch bei der Überwachung eines Bauprojektes Fehler unterlaufen. Solche Architektenfehler können folgenschwer und teuer werden. Deshalb müssen Architekten eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. Diese springt im Schadensfall ein, so dass die Geschädigten nicht auf den teuren Folgen eines Architektenfehlers sitzen bleiben.

Streitigkeiten gibt es nicht nur zwischen Bauherrn und Architekt. Auch mit anderen Baubeteiligten (Bauunternehmern, Handwerkern, Statikern) müssen sich Architekten oft darüber auseinandersetzen, wer für einen Schaden oder Baumangel verantwortlich ist. Und auch mit ihrer Versicherung geraten Architekten nicht selten darüber in Streit, ob ein Schaden von dieser übernommen wird.

Architektenfehler können unterschiedlicher Natur sein.

• Der Architekt ist zunächst für Planungsfehler verantwortlich und muss für Bauwerksmängel haften, die durch eine mangelhafte Leistung des Architekten entstanden sind. Auch wenn er ein nicht genehmigungsfähiges Bauwerk plant, hat er dafür gerade zu stehen.
• Während der Bauarbeiten hat der Architekt eine Koordinierungs- und Überwachungspflicht im Hinblick auf die am Bau beteiligten Firmen/ Handwerker. Er muss den Fortschritt der Bauarbeiten und das Einhalten des Zeitplans    koordinieren und die Leistungen der Handwerker überprüfen. Insbesondere die für die Funktionsfähigkeit wesentlichen und besonders mängelanfälligen Baumaßnahmen hat er dabei im Auge zu behalten.
• Einstehen muss der Architekt auch für ein Überschreiten der für das Bauprojekt angesetzten Kosten. Wie weit er dafür haftet, hängt allerdings vom vertraglich Vereinbarten ab, insbesondere davon, ob ein Kostenlimit vereinbart wurde oder der Architekt eine Kostengarantie abgegeben hat. Aber selbst, wenn kein Limit vereinbart wurde, haftet der Architekt für Bausummenüberschreitungen zumindest bei schuldhafter Pflichtverletzung.

Unabhängig vom Architektenvertrag haftet der Architekt ggf. auch für an Gesundheit oder Eigentum des Auftraggebers oder dritter Personen verursachte Schäden. Hier ist an Fälle von Beratung- und Aufklärungspflichtverletzungen zu denken. Insbesondere hinsichtlich der Verkehrssicherungspflichten auf der Baustelle bzw. dem Bauherrn durch die Baustellenverordnung auferlegten Pflichten, das Unfallrisiko aller auf der Baustelle beschäftigten Personen zu reduzieren.