Die Rechtsanwälte Dr. Silke Ackermann und Stefan Ackermann sind beide erfahrene Fachanwälte im Miet- und Immobilienrecht. Rechtsanwältin Dr. Silke Ackermann ist vom Magazin FOCUS durchgehend von 2013 bis 2018 als Top-Anwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ausgezeichnet worden.
Immobilienrecht
Einschalten sollten Sie uns bei der Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrages.
Beim Immobilienkaufvertrag handelt es sich um die Grundlage für die Verkaufsabwicklung einer Immobilie, ähnlich wie bei einem Fahrzeugkauf. Je nach Wohnungs- oder Hausgröße ist ein Umfang von mehr als 30 Seiten nicht unüblich. In diesem Kaufvertrag sind beispielsweise die Informationen zu den Vertragspartnern, die Daten zur Immobilie sowie bekannte Mängel, Gewährleistungsregeln und der Kaufpreis vermerkt. Für die Erstellung und Durchführung des Verkaufs ist ein Notar zwingend erforderlich. Die Prüfung sollte jedoch einen Rechtsanwalt erfolgen, da dieser anders wie der Notar Ihre Interessen vertritt.
Handelt es sich um einen umgewandelten Wohnraum, also ein Mietshaus, das während der Mietzeit zur Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde, gilt eine Sperrfrist. Je nach Ort und Bundesland fällt diese besondere Frist unterschiedliche aus, in der Regel beträgt sie jedoch drei Jahre. Innerhalb dieser Frist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig. Mit einem Mietaufhebungsvertrag, dem beide Partien zustimmen, kann die Sperrfrist jedoch umgangen werden. Eigentümer locken in diesem Fall meist mit einer Auszugsprämie für den Mieter.
Mietrecht
Ein wichtiges Thema für Mieter und Vermieter- die Kündigung des Mietobjektes:
Im Wohnraummietrecht:
- Kündigung wegen Eigenbedarf
- Rechte der Mieter und Pflichten der Eigentümer
Vor diesem Szenario fürchten sich alle Mieter: Die Eigenbedarfskündigung steckt im Briefkasten. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Wohnung oder das Haus in den kommenden Monaten für eigene Zwecke nutzen möchte – und die Mietvereinbarung somit aufheben darf. Allerdings müssen dafür einige Pflichten und Fristen beachtet werden. Wir verraten, was Mieter über die Kündigung zum Eigenbedarf wissen müssen, ob sie gegen den Eigenbedarf vorgehen können und was ein Mietaufhebungsvertrag ist.
Was muss das Kündigungsschreiben enthalten?
Es gibt nicht viele Gründe, damit der Eigentümer das Mietverhältnis mit seinen Mietern kündigen kann. Allerdings stellt der Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse dar, um die Mietvereinbarung aufzuheben. In diesem Fall muss der Eigentümer eine schriftliche Kündigung per Post schicken, welchen den Grund für den Eigenbedarf darstellt. Darin muss unter anderem angegeben werden, wer die Wohnung nach dem Auszug der Mieter bewohnen wird und warum ausgerechnet diese Wohnung für die Eigennutzung in Frage kommt. Das ist vor allem wichtig, wenn der Eigentümer mehrere Immobilien besitzt, die für den Eigenbedarf genutzt werden können. Auch der Zeitpunkt der Kündigung muss begründet werden. Eine allgemein gültige Kündigung ohne die erforderlichen Angaben ist nicht zulässig, schon gar nicht per E-Mail oder Fax.
Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?
Im Fall des Eigenbedarfs muss die allgemein gültige Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Wohnen die Mieter weniger als fünf Jahre in den Räumlichkeiten, beträgt die Frist lediglich drei Monate. Hat das Mietverhältnis einen Bestand zwischen fünf und acht Jahren, so gilt eine Spanne von sechs Monaten. Sind die Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung zuhause, muss die Frist von neun Monaten eingehalten werden.
Die Kündigung des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf kann erfolgen, wenn der Eigentümer die Räumlichkeiten für sich oder nahe Verwandte nutzen möchte. Dazu zählen beispielsweise die Kinder oder Stiefkinder, Eltern oder Geschwister sowie Enkel, Großeltern und Nichten oder Neffen. Bei anderen Angehörigen, beispielsweise Ehepartnern, Schwiegereltern oder Patenkindern, wird im Einzelfall entschieden, ob die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zulässig ist oder nicht.
Können Mieter gegen die Eigennutzung vorgehen?
Sollten sich die Eigentümer an alle Gesetze und Grundlagen halten, haben Mieter nur wenig Chance, sich der Kündigung zu entziehen. Bis zwei Monate vor dem Auszugstermin können sie allerdings einen Widerspruch einlegen, sofern eine Rechtmäßigkeit der Kündigung nicht vorliegt. Daher sollten die Vorgaben noch einmal geprüft und durch einen Anwalt geprüft werden. Wurden alle Formalien eingehalten? Liegt eine unzumutbare Härte, zum Beispiel bei alten Menschen, vor? Oder sind die Absichten des Eigentümers nicht überzeugend formuliert? Übrigens: Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann nur von natürlichen Personen vorgenommen werden, nicht von Unternehmen oder juristischen Personen. Eine anschließende Nutzung als Gewerbe ist nicht gestattet.
Aktuell jetzt in Zeiten der Coronakrise: Kündigung wegen Zahlungsverzug
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Gewerberaummiete
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